Meer woonruimte
Woningbouw staat in iedere verkiezingsprogramma centraal en in het ontwerp van de Nota Ruimte voor de inrichting van Nederland.
Er zijn ruim een miljoen extra woningen nodig tot 2040 volgens het Rijk. Op dit moment streeft het Rijk naar een productie van 100.000 woningen per jaar. Daarbij is het streven dat ten minste twee derde deel betaalbaar is. Voor onze regio is daarvoor in 2023 de zogeheten Woondeal MRA gesloten tussen het Rijk, de provincie NH en Flevoland en verschillende gemeenten. Daarin zijn onder meer afspraken gemaakt over hoeveel en welke woningen iedere gemeente zal bouwen tot en met 2030.
Beter benutten van bestaande woningvoorraad
Er zijn ruim 8 miljoen woningen in Nederland. Daarvan zijn 5 miljoen eengezinswoningen. Maar er zijn 2,6 miljoen gezinnen met kinderen. Dat betekent dus dat er in 2,4 miljoen van de eengezinswoningen geen gezinnen met kinderen wonen.’ Floris van Alkemade, voormalig Rijksbouwmeester, opperde een derde daarvan te splitsen, want dan hebben we er al 800.000 woningen bij.
Verandering woonwensen
Onze woonwensen zijn ingrijpend veranderd. Dat is logisch omdat er veel meer alleenstaanden (44% van de huishoudens in Noord-Holland) en 65+ers zijn. Wonen en zorg zijn uit elkaar gegroeid. Jongeren melden zich in steden als nieuwkomers. Net zoals voor arbeidsmigranten en vluchtelingen, zijn voor jongeren flexibele, goedkope woningen een uitkomst. Gezinswoningen niet. Er is een totaal andere maatschappij ontstaan. Er is behoefte aan nieuwe woonvormen.
Impuls noodzakelijk voor leefbaarheid in wijken
Door gezinsverdunning daalt het draagvlak voor voorzieningen in wijken. Daar moeten soms zelfs winkels en scholen sluiten. Om dat te voorkomen zouden in wijken extra en diverse woningen moeten worden gebouwd. Onderzoek toont namelijk aan dat een nieuwe woning in een bestaande wijk meer waarde oplevert en zorgt voor een verbetering van de bestaande wijk. Het binnenstedelijke bouwen is bovendien veelal ook goedkoper dan bouwen in een weiland. Verschillende deskundigen, zoals het College van Rijksadviseurs, adviseren mede daarom in bestaande buurten te bouwen (Bouw in de buurt, Leidraad voor Nederland). Duurzamer kan niet, volgens dit college. ‘Doorgaan met bouwen in weilanden verergert de problemen’ (p. 24).
Kortom, nieuwbouw (uiteraard met inachtneming van de veranderende woonwensen) zorgt voor een impuls van de leefbaarheid in kwetsbare wijken en kan voorkomen dat bestaande wijken afglijden naar probleemwijken.
Meer dan 1 miljoen woningen in bestaande gebouwen
Volgens het Platform Woonopgave (Platform), een brede coalitie van o.a. beleidsmakers, corporaties, ontwikkelaars en architecten, kunnen in bestaande gebouwen tussen 1 tot 1,8 miljoen woningen worden gecreëerd in Nederland. Dat kan bijvoorbeeld door woningsplitsing, woningdeling, optopping, renovatie en transformatie. Zo kunnen meer mensen in bestaande woningen wonen. Dat is betaalbaar, duurzaam en zorgt voor levendige buurten.
Dit Platform vindt dat vanwege de enorme potentie niet langer in weilanden moet worden gebouwd. Zij adviseert gemeenten samen met bewoners een wijkvisie op te stellen, die vertrekt vanuit de woonwensen. In de wijkvisie moeten de kansen voor bijvoorbeeld woningdelen- en splitsing en doorstroming worden meegenomen. Het Platform pleit ervoor in te zetten op kleinschalige inbreiding voor ouderen om daarmee ook de woningdoorstroming op gang te brengen.
Kritiek op woondeals en veel bouwprojecten
Volgens het Platform zijn de Woondeals gebaseerd op aantallen woningen en minder op de werkelijke behoefte. Een echte visie ontbreekt, als gezegd, echter. Men bouwt vooral voort op de traditionele manier met de klassieke verdeling tussen sociale huurwoningen, middeldure huur of koopwoningen en in de vrije sector.
Relevant voor bestaande bouwplannen Purmerend
Bovengenoemde adviezen/analyses zijn misschien minder relevant voor kleine dorpen, maar ze lijken zeker toepasselijk te zijn bij de beoordeling van de bestaande woningbouwplannen voor Purmerend. Gegevens daarover zijn door de gemeente Purmerend opgenomen in de Monitor Plancapaciteit. In totaal zijn 13.966 nieuwe woningen in de planning opgenomen, waarvan 1.276 grondgebonden woningen en 7.269 appartementen. Het woningtype van 5.421 woningen is nog onbekend op grond van deze monitor. 5.300 woningen daarvan maken deel uit van het bouwplan voor de Oostflank en Purmer Zuid Zuid. Volgens het recente ontwerp van het gebiedsprogramma voor dit bouwplan komen er maximaal 5.800 woningen bij (dus 500 meer dan opgenomen in de Monitor Plancapaciteit), waarvan 30% sociale huurwoningen, 40% middeldure huur of koopwoningen en 30% in de vrije sector. Deze verdeling wordt standaard gehanteerd in Purmerend. Het aantal eengezinswoningen komt te liggen tussen 40 en 60%.
Als we ervan uitgaan dat (i) alle grondgebonden woningen eengezinswoningen zijn, (ii) dat alle appartementen geen eengezinswoningen worden en (iii) dat het percentage eengezinswoningen voor het bouwplan voor de Oostflank en Purmer Zuid Zuid 50% wordt, dan voorzien de bestaande bouwplannen in 4.176 nieuwe eengezinswoningen.
Verder moet worden aangenomen dat eengezinswoningen vrijkomen voor nieuwe gezinnen omdat ouderen doorschuiven naar appartementen of naar een verzorgingshuis of omdat ze komen te overlijden. Het aantal 65+ers bedraagt op dit moment ongeveer 20.760 personen.
Bovengenoemde bouwcapaciteit van 13.966 woningen, dus uitbreiding van de totale woningvoorraad, moet worden verminderd met 566 woningen, die worden gesloopt. Al met al bedraagt de uitbreiding dus 13.400 woningen. Als wordt uitgegaan van de bouw van 5.800 woningen in de Oostflank en Purmer Zuid Zuid dan bedraagt de uitbreiding in totaal 13.900 woningen.
Deze uitbreiding is exclusief de mogelijkheid van uitbreiding vanwege bijvoorbeeld woningdeling en -splitsing, zoals hierboven is toegelicht. SBW verwacht dat mogelijkheden daartoe bestaan mede omdat in Purmerend ongeveer 8.000 grote woningen staan, die bewoond zijn door 55+ers zonder thuiswonende kinderen (hieronder genoemde RIGO-rapport, p. 47).
Cijfers woningbehoefte in Purmerend
Wij verwijzen voor de woningbehoeftecijfers naar het RIGO-rapport, dat dit jaar in opdracht van de provincie NH is opgesteld.
De additionele woningbehoefte voor de periode 2024-2040 is berekend op 5.350 woningen. De additionele woningbehoefte voor de periode 2024-2050 is berekenend op 6.700 woningen (p. 52).
Cijfers in het RIGO-rapport voor de periode 2024-2040 laten zien dat vooral het aantal huishoudens van 65+ers stijgt (5.510) en in beperkte mate het aantal huishoudens met kinderen (1.280). Het aantal andere huishoudens zonder kinderen, waarvan starters deel uitmaken, daalt in totaal met 1.260 woningen (p. 50).
De additionele woningbehoefte is exclusief het bestaande woningtekort in Purmerend. Dit tekort is ons niet bekend, maar het bestaande woningtekort voor héél Zaanstreek-Waterland is berekend op 3.600 woningen.
Tot slot merken we op dat Purmerend een leegstand kent van 1.100 woningen volgens het RIGO-rapport (p. 52).
Woonwensen
Ondanks de daling van de groep huishoudens zonder kinderen, waarvan starters deel uitmaken, is de vraag naar betaalbare en passende woningen van deze groep groot volgens de Woon(zorg)visie Purmerend 2025 tot 2030. Dat komt doordat hun huidige woonsituatie niet voldoet aan hun woonwensen, zoals in deze visie wordt geconcludeerd (p. 22). Hoewel de gemeente de bestaande woningvoorraad beter wil benutten, lijkt de oplossing vooral te worden gezocht in de bouw van nieuwe woningen om aan de vraag te kunnen voldoen. De gemeente zet zich daarbij in voor een divers woningaanbod, mede om de doorstroming te bevorderen.
Conclusie
Op grond van het bovenstaande kan volgens SBW het volgende worden geconcludeerd voor Purmerend:
- Het totaal aan netto bouwplannen (bijna 14.000 woningen) is meer dan voldoende om in de additionele woningbehoefte te kunnen voorzien tot 2050 (6.700);
- Het bestaande woningtekort kan worden weggestreept tegen de leegstand, het beter benutten van bestaande gebouwen en de overprogrammering;
- Het aantal huishoudens zonder kinderen tot 65 jaar daalt tot 2040. Deze groep is inclusief starters. Als uitsluitend naar de cijfers daarvoor wordt gekeken dan hoeft voor deze groep niet te worden gebouwd;
- Het aantal huishoudens met kinderen stijgt beperkt tot 2040. Alleen de groep 65+ers stijgt aanzienlijk;
- Als uitsluitend naar de cijfers voor huishoudens naar samenstelling wordt gekeken dan zou gekozen moeten worden om alleen woningen voor 65+ers te bouwen. Als zij kunnen doorstromen dan komen er vervolgens vanzelf weer voldoende woningen beschikbaar voor gezinnen met kinderen. Er komen sowieso woningen vrij voor deze gezinnen als ouderen verhuizen naar een verpleeghuis of komen te overlijden;
- De huidige bouwplannen voorzien in de bouw van veel te veel eengezinswoningen, dus woningen voor huishoudens met kinderen;
- De vraag van de bestaande huishoudens naar betaalbare en passende woningen wordt veroorzaakt door een mismatch: de huidige woonsituatie komt niet overeen met de voorkeur (niet betaalbaar en/of niet passend);
- De bestaande woningvoorraad moet beter worden benut. Dat is in het algemeen betaalbaar, duurzaam en zorgt voor levendige buurten. In de Woon(zorg)visie wordt te veel de nadruk gelegd op nieuwbouw; en
- Het is tot 2050 niet nodig in weilanden te bouwen.
De gemeente heeft de ambitie meer in wijken te bouwen en om de woningvoorraad diverser te maken. Als we naar de bestaande plannen kijken worden inderdaad al veel woningen in wijken gerealiseerd. Wij verwachten echter dat daar nog veel meer woonruimte kan worden gecreëerd, onder meer, door de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Dat moet beter worden uitgezocht vindt SBW.
De gemeente zou samen met bewoners een visie voor hun wijk moeten maken, die vertrekt vanuit de woonwensen. In de wijkvisie moeten de kansen voor bijvoorbeeld woningdelen en -splitsing, optopping en doorstroming worden meegenomen. Een bijkomend voordeel is dat daarmee de leefbaarheid van wijken een impuls krijgt.
SBW blijft de ontwikkeling van bouwplannen door de gemeente Purmerend kritisch volgen.